¿Quiénes deben intervenir en una compra y venta con subrogación de hipoteca?

Solo el comprador y el vendedor son precisos para efectuar una compra y venta con subrogación de hipoteca.
Es fundamental partir de esta premisa, y no llamarse a engaños, si bien seguramente llegarás a la próxima pregunta en la que trato de explicar la situación del banco en esta operación.

Hablamos de una compra y venta normal y corriente, y que la subrogación de las hipotecas baratas que grava el bien adquirido, puede ser un acuerdo todo lo esencial que desees, mas no dejamos de hablar de un acuerdo, no del contrato primordial.

En el contrato de compra y venta, lo elementos esenciales son, como en todo contrato: el permiso, objeto, causa, como la cosa que se vende y el costo.

Es algo más que aconsejable cuando se acuerda la subrogación de la hipoteca fijar la relevancia de dicha subrogación, puesto que lo normal es que la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, sea un factor esencial del negocio (mas no por su naturaleza, sino más bien por voluntad de las partes) y en consecuencia, y si bien encarezca el costo de la escritura, hay que proponerse la posibilidad de acordar condición resolutoria de la compra y venta si el banco no admite la subrogación.

Asimismo te invito a de forma encarecida que solicites al vendedor copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en la que te subrogas, puesto que solo de este modo vas a poder saber sus condiciones, y no te vas a llevar sorpresas como las cláusulas suelo, etcétera.

¿Debe permitir el banco la compra y venta con subrogación de hipoteca?

El banco nada debe decir en la compra y venta, y por lo tanto es de manera perfecta posible la compra y venta con subrogación de hipoteca sin precisar intervención del banco.
El banco solo debe admitir o bien rehusar la subrogación, mas como he explicado este es un factor del contrato.
No nos engañemos, puesto que lo más frecuente es que el banco ni permita ni rechace esa subrogación, y es excepcionalmente inusual que comparezca algún representante del banco para admitir el cambio de deudor del préstamo.

 Según http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca pueden ocurrir varias cosas:

* El banco de manera expresa rechaza la subrogación. En tal caso y a menos que se acuerde condición resolutoria, la compra y venta es válida, mas el vendedor prosigue siendo deudor del banco, si bien de no abonar el comprador, tendría acción contra él. Mas ello supone dos litigios con los consecuentes gastos, tiempos y también incertidumbres (el del banco contra el vendedor, por no abonar el préstamo; y el del vendedor contra el comprador por no cumplir el acuerdo de subrogación).

* El banco de manera expresa admite la subrogación.- Es el caso ideal, mas nada normal en la práctica, puesto que el vendedor queda libre de sus obligaciones con el banco, y dichas obligaciones se aceptan por el comprador.

* El banco no hace nada.- Es el caso más frecuente, y es conveniente insistir en que frente al banco el primitivo deudor prosigue siéndolo, mas además de esto se halla con un fiador real que es el comprador (y ojo que algún despiadado se aprovecha de ello -como vamos a ver).

¿De qué forma debe permitir el banco la compra y venta con subrogación de hipoteca?

La subrogación puede admitirla el banco expresa o bien tácitamente.
De forma expresa admite si comparece en la Notaría y de este modo lo manifiesta (que es lo más conveniente, pero poco frecuente) o bien si entrega un documento en el que de esta manera lo haga (lo que tampoco es usual).

Tácitamente admite si efectúa un acto que no podría efectuar si no es admitiendo la subrogación, mas hay que tener en consideración que el mero hecho de admitir el pago por el comprador, todavía consciente de la subrogación, no necesariamente implica esa aceptación (puesto que el código civil admite el pago por tercero en el artículo mil ciento cincuenta y nueve).

Desde entonces si cobra al comprador la comisión por subrogación que acostumbran a convenirse en las escrituras de préstamo hipotecario está admitiendo la subrogación, con lo que resulta conveniente preservar el justificante.

¿Qué sucede si deseo cambiar las condiciones de la hipoteca, si he comprado subrogándome en ella?

Nada impide hacerlo, mas para esto aparte de la subrogación en la situación deudora del vendedor, va a haber que acordarse con el banco una novación del préstamo, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

¿Cuál es el beneficio de esa novación del préstamo?

La primordial es que esa novación implica que el banco está conforme con la subrogación acordada y por ende el vendedor queda libre del préstamo.

¿Cuál es el inconveniente de esa novación del préstamo?

Esencialmente que absolutamente nadie regala nada, y que eso de que un banco realice algo sin costo es extraño (por otro lado asimismo creo que normal, puesto que el banco no es una organización sin ánimo de lucro y su objetivo es hacer dinero), por esta razón aparte de la comisión de subrogación que va a cobrar al comprador, acostumbra a hacer más oneroso el préstamo.